Снижение ипотечных ставок вновь открывает возможность рефинансировать дорогие кредиты, оформленные в предыдущие годы. Обычно рефинансирование происходит в стороннем банке: взяв новую ипотеку в другом банке, чтобы полностью погасить прежнюю, заемщики могут снизить платежи. Операция выгодна, если ставка по "старой" ипотеке превышает ставку по "новой" на момент переоформления договора на 1,5-3 процентных пункта.
При рефинансировании требования банка к клиенту такие же, как при выдаче первичного кредита, - хорошая кредитная история, достаточный доход, возраст на момент возврата кредита (обычно от 65 до 75 лет). Рассмотрение заявки на рефинансирование имеет одно отличие - "старый" кредит должен подходить под требования "нового" банка, они различаются.
Издержки на рефинансирование ипотеки в целом те же, что и при выдаче новых кредитов: расходы на оценку и страхование предмета залога. Страхование жизни и здоровья формально необязательно, но без него ставка выше на 1 п. п. (в Сбербанке, ВТБ и других банках). Отличия заключаются в особенностях регистрации залога: при рефинансировании надо оплатить госпошлину за регистрацию ипотечного договора, говорит замруководителя Росбанк Дом Алексей Просвирин. Также у клиента на стороне "старого" банка могут возникнуть расходы, связанные со снятием обременения и расходы за перевод денежных средств со счета "старого" банка. Сроки оформления зависят от оперативности рассмотрения заявок клиента как "новым", так и "старым" банком.
После одобрения заявки в "новом" банке клиент подает заявление в "старый" банк на полное досрочное погашение кредита. После подписания кредитного договора в "новом" банке кредитные средства перечисляются на счет клиента в "старом" банке. Далее клиент должен представить справку - подтверждение целевого использования средств (т.е. перечисления их на полное досрочное погашение) в "новый" банк. С момента перечисления средств отсчитывается срок рефинансируемого кредита клиента в "новом" банке. Условия обслуживания кредита могут зависеть от срока регистрации клиентом закладной в пользу "нового" банка. Клиент должен снять обременение "старого" банка и зарегистрировать залог в пользу "нового" кредитора.
Рынок рефинансирования ипотеки начал активно расти во второй половине 2017 года, когда процентные ставки заметно снизились, говорит Просвирин: средняя ставка в 2016 году составила 12,48%, в 2017 году - уже 10,64%, в 2018 году - 9,56%. По оценкам ДОМ.РФ, на рефинансирование в 2018 году пришлось 11,5% рынка ипотеки, но в течение года эта доля снижалась: с 16% в январе до 8,1% в декабре. В 2019 году она будет в 2-3 раза меньше (4-5%).
В текущем году динамика ставок пока не столь активная, чтобы сформировать значительный новый пласт заемщиков, для которых рефинансирование целесообразно, отмечает младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Однако в ближайшие два года средневзвешенная ставка может снизиться до менее чем 9%, тогда доля рефинансирования составит от 5 до 10%, говорит Просвирин. "Мы ожидаем, что спрос на продукт продолжит умеренно расти в связи с трендом на снижение ставок, - отмечают в ВТБ. - При этом изменения ценовых параметров зависят от макроэкономической ситуации, ключевой ставки Банка России и конъюнктуры рынка".
Источник: https://rg.ru/2019/10/15/kak-snizit-platezh-po-dorogoj-ipoteke.html
