Качественный ремонт позволяет довести до кондиции нового жилья даже видавшую виды хрущевку. Правда, в старых домах состояние общедомового имущества и коммуникаций также оставляет желать лучшего. Самостоятельно отремонтировать подъезд нельзя, но инициативные жильцы могут контролировать качество, а также влиять на сроки и перечень плановых работ.
Среда обитания советских панелек – серединные районы с развитой транспортной сетью, социальной и коммерческой инфраструктурой. По этим показателям они выигрывают у периферийных новостроек, под завязку набитых малогабаритными студиями и однушками. По современным меркам – почти комфорт-класс.
Но голоса с улицы, разговоры соседей за стенкой, топот и журчание воды в санузлах над головой, а также неприятные запахи в квартире, плохая освещенность в подъезде и граффити в лифте никогда не дадут забыть, что мы находимся в доме, мягко говоря, не самой высокой «культуры быта». Ремонт своими силами позволит освежить атмосферу в квартире, избавиться от посторонних запахов и звуков.
РЕМОНТ В КВАРТИРЕ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
При полном ремонте все поверхности (стены, полы и потолки) отчищают до голого бетона, обрабатывают антисептическими грунтовками, монтируют новую стяжку пола, меняют дверные и оконные блоки и выравнивают стены с точностью до миллиметров. Это навсегда избавит от пыли, затхлости и «ауры» предыдущих жильцов. Далее при плановых косметических ремонтах можно будет только освежить стен, заменить надоевшие смесители, светильники и обои.
Замене также подлежат все коммуникации – трубы, электропроводка, сантехнические и электроустановочные изделия. Если скрытая разводка электроснабжения выполнена алюминиевым проводом, ее однозначно придется менять. От старости такие провода становятся ломкими.Ремонтники, которым интересно осваивать бюджеты заказчика, часто предлагают заменить тройниковую схему водоснабжения на коллекторную и полностью перекроить схему электроснабжения. Надо иметь в виду, что в малогабаритных типовых квартирах такие затратные модернизации далеко не всегда оправданны. К тому же существенные изменения в проекте инженерных систем считаются переустройством и в большинстве случаев требуют разработки проекта, получения необходимых разрешений и согласований.
Квартирному ремонту посвящено множество специализированных ресурсов и телепередач с советами дизайнеров и поставщиков материалов для отделки. Повторяться не будем, отметим только те моменты, которые часто не берут в расчет.
НЕ ЗАБЫТЬ ПРО ВЕНТИЛЯЦИЮ
После ремонта все поверхности сверкают, и нас бодрит запах свежей штукатурки. Но уже через сезон эксплуатации его вытесняют ароматы застарелых кулинарных жиров и плесени. Через несколько лет они становятся навязчивыми, а в углах образуется конденсат. Мы снова погружаемся в атмосферу старой квартиры.
Главная причина утраты свежести – плохой воздухообмен. Подавляющее большинство домов массовых серий имеют естественную вытяжку. А вытяжка без притока не работает. Старая квартира с новыми герметичными окнами и неработающей вентиляцией – настоящий курорт для пылевых клещей и плесневых грибков. Поэтому, составляя дизайн-проект и смету ремонта, уделите особое внимание «приточке» и вытяжке. Во-первых, заказывая окна, не забудьте об устройствах микропроветривания, а также предусмотрите клапан приточной вентиляции со встроенным фильтром на кухне (он обеспечивает приток свежего воздуха с улицы, также может встраиваться в раму металлопластикового окна или в наружную стену). Во-вторых, проследите, чтобы двери санузлов имели снизу вентиляционные решетки.
В-третьих, проведите ревизию вентканалов вытяжки в кухне и санузле: проверьте тягу, приложив к отдушине лист бумаги либо очень осторожно поднеся к решетке зажженную свечку. Если вентиляция не работает, пишите заявку на ее прочистку в управляющую компанию. Возможно, виноваты соседи сверху, превратившие вентканал в нишу для шкафчика, – такое сплошь и рядом случается. Тогда для начала попытайтесь договориться с ними о восстановлении общедомового имущества (коим являются нарушенные ими коммуникации). В случае неудачных переговоров решайте вопрос через управляющую компанию и в судебном порядке. Иначе свежей квартиры вам не видать.
АКУСТИЧЕСКИЙ КОМФОРТ – ПРИЗНАК ЗДОРОВОГО ДОМА
Неважная звукоизоляция – беда и старых панелек, и некоторых новых монолитов. Шум с улицы лечится установкой окон с двухкамерными стеклопакетами и упомянутых выше клапанов приточной вентиляции.
Шумы и сквозняки с лестничной площадки отсекаются установкой металлической входной двери с повышенными звукоизолирующими свойствами и как минимум двухконтурным уплотнением. А если у вас «проходной» первый этаж, шумные соседи либо лифт прямо напротив, имеет смысл поставить в проем дополнительную дверь внутри квартиры. Это может быть не бронированная, а обычная межкомнатная дверь, вписывающаяся в дизайн прихожей.
Межквартирная звукоизоляция в многоквартирных домах, как правило, не доставляет проблем. Правда, когда в комнате отчетливо слышны голоса соседей за стенкой, виноваты, скорее всего, электрические розетки и выключатели скрытого монтажа, установленные в смежных квартирах в сквозных отверстиях. Этот дефект часто встречается в хрущевках, некоторых сериях брежневок и «кораблях». Устраняется он переносом электроустановочных изделий (при ремонте) или заделкой сквозных отверстий прокладками из негорючих материалов с последующей установкой на штатные места новых монтажных коробок и розеток.
Самый сложный вопрос – звукоизоляция потолков. Но она необходима только в том случае, если ремонтники, менявшие полы в квартире сверху, «забыли» о звукоизолирующих подложках, а потребовать от соседей устранения недоделок не представляется возможным. Случай, надо сказать, распространенный.
Проблема в том, что все более или менее эффективные решения являют собой сложный слоеный пирог, понижающий высоту помещения минимум на 5 см (бескаркасная шумоизоляция, натяжной потолок), а то и на все 7-8 см (демпфирующие подложки, каркас из металлопрофиля, заполнение базальтовой ватой, подвесной потолок из гипсокартона). В домах старого фонда или сталинках с трехметровыми потолками снижение почти незаметно, в 137-й серии (2,7 м) также не критично, а вот в хрущевках, брежневках, экономичных монолитах и прочих типовых домах с высотой помещения 2,5 м – неприемлемо.
УТЕПЛЯЕМ СТЕНЫ: ИЗНУТРИ ИЛИ СНАРУЖИ
Внутреннее и наружное утепление стен – это вопрос, вокруг которого и по сей день на строительно-ремонтных форумах кипят страсти. Актуален он в первую очередь для владельцев угловых квартир. «Умельцы» охотно возьмутся за такую работу и предложат утепление изнутри – экструдированным пенополистиролом или минераловатными плитами с последующей обшивкой гипсокартоном.
Профессионалы так делать категорически не рекомендуют. Дело в том, что избыточное утепление изнутри приводит к смещению точки росы и образованию избыточной влаги внутри стены. В результате мы можем добиться эффекта, обратного желаемому: вместо теплой стенки получить парник для грибковой плесени. Что касается реальной жизни, то здесь все по-разному. Например, стенку, которая в теплое время года успевает просохнуть на солнце, такая конструкция действительно спасает.
Важно помнить: своевременная герметизация межпанельных стыков входит в перечень обязательных работ по текущему ремонту и включена в коммунальные платежи, а сроки и плановые объемы финансирования капитального ремонта фасадов для каждого многоквартирного дома обозначены в соответствующих адресных программах на сайтах региональных операторов программ капремонта.
Поэтому не спешите превращать квартиру в «коробку». Во-первых, обратитесь в управляющую компанию с заявкой на текущий ремонт фасада. Во-вторых, узнайте, на какой период запланирован капитальный.
РЕМОНТ В ПОДЪЕЗДЕ? ВОЗЬМИТЕ ИНИЦИАТИВУ В СВОИ РУКИ
А теперь самое важное. Увлекшись ремонтом с целью повысить класс жилья, важно не переусердствовать: при продаже квартиры вложения в ремонт никогда не окупаются. В самом деле, поставьте себя на место покупателя. Что вы выберете – убитую квартиру в свежеотремонтированном подъезде или наоборот? Подавляющее большинство проголосует в пользу благоустроенного двора и свежего подъезда.
Ведь ремонт квартиры – это процесс, где все в ваших руках. В то же время ремонт и модернизация общедомового имущества находятся в зоне ответственности управляющих компаний и региональных операторов адресных программ капитального ремонта.
Чиновникам выгодны и удобны те, кто готов самостоятельно решать проблемы и не мешает осваивать средства. Тем не менее у активных и юридически грамотных собственников есть возможность влиять на сроки и перечень инициированных чиновниками плановых работ или «пробивать» альтернативные варианты (например, повременить с кровлей и фасадами и сосредоточиться на подъездах и входных группах).
Для включения тех или иных работ в адресную программу капитального ремонта на соответствующий год собственникам необходимо провести общее собрание или (если невозможно собрать кворум) принять соответствующее решение заочным голосованием. Впрочем, чтобы разобраться в реальной практике, потребуются отдельные публикации.
Источник: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/03/19/244902.html
